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10 juin 2021

Me Julie Pilon St-Dizier

Avocate

À l’aube de la période des déménagements, il semble plus qu’approprié d’aborder le sujet des baux, mais de manière plus spécifique, les baux commerciaux.

Les dispositions du Code civil du Québec

Le Code civil du Québec (ci-après « CcQ ») contient des dispositions générales relatives au louage, qui s’appliquent donc tant au bail de logement résidentiel qu’au bail commercial.

Les deux principes suivants, qui régissent les droits et obligations des parties au bail, sont au cœur du contrat de louage: (1) le bailleur doit procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués et entretenir les lieux en question à cette fin pendant toute la durée du bail et (2) le locataire doit, en contrepartie de cette jouissance, payer un loyer et faire usage des lieux loués de manière prudente et diligente.

La protection du locataire, ou plutôt l’absence de protection

La protection offerte au locataire par les dispositions générales contenues au CcQ est bien différente selon s’il s’agit d’un bail de logement ou d’un bail commercial.

Les règles générales du CcQ en matière de louage sont pour la plupart des règles qualifiées comme étant supplétives. Cela veut dire qu’elles s’appliqueront si les parties n’ont pas convenu autrement dans leur bail commercial, les parties ayant une certaine liberté contractuelle à cet effet.

Contrairement à un bail résidentiel de logement, les parties à un bail commercial peuvent donc s’entendre pour limiter les obligations du locateur et les droits du locataire, sous réserve de certaines exceptions, rendant le bail extrêmement contraignant pour le locataire qui se voit régulièrement opposer plus d’obligations que de droits.

Une chose est claire, le contrat de bail commercial avantage la plupart du temps le locateur au détriment du locataire.

Que faut-il vérifier avant de signer?

Bien que chaque cas demeure un cas d’espèce et que la consultation d’un conseiller juridique est fortement recommandée, les éléments suivants, qui peuvent se retrouver dans un contrat de bail commercial, méritent notamment de faire l’objet d’une vérification accrue de la part du locataire :

La renonciation à ses droits

Comme mentionné plus haut, le contrat de bail commercial peut contenir des clauses limitant les obligations du locateur, mais également les droits du locataire. Il est donc primordial de vérifier les droits auxquels le locataire renonce, mais également les obligations supplémentaires qu’il peut avoir à assumer.

Le cautionnement et la responsabilité solidaire 

Lorsqu’une société est locataire, il peut arriver que le contrat de bail contienne une clause de cautionnement, entraînant la responsabilité personnelle et solidaire des représentants de la société lorsque cette dernière ne remplit pas ses obligations en vertu du contrat de bail.

De surcroît, la loi prévoit que la cession de bail a pour effet de décharger l’ancien locataire de ses obligations. Par contre, dans le cas d’un contrat de bail commercial, les parties peuvent convenir autrement. Le contrat de bail pourrait donc prévoir que le locataire actuel demeure personnellement responsable des obligations du nouveau locataire conformément au bail, dans la mesure où ce dernier ne les respecte pas.

Le loyer

Le contrat de bail commercial peut prévoir un loyer brut qui augmente avec les années et auquel il est possible d’ajouter un loyer additionnel, ou peut-être un loyer proportionnel et plusieurs charges et frais supplémentaires. La détermination du montant total du loyer peut facilement devenir un exercice mathématique complexe. Voici donc un conseil : soyez attentifs aux définitions contenues au contrat afin de déterminer avec exactitude le montant complet du loyer.

La durée

La durée d’un contrat de bail commercial peut s’étendre sur plusieurs années, d’où l’importance de vérifier la portée des droits et obligations du locataire et de s’assurer de la possibilité de résilier le contrat en question sans que le locataire ait à assumer de trop lourdes pénalités.

Ce qu’il faut retenir

Si vous êtes un locateur, vous savez alors que vous avez le beau jeu et que vous bénéficiez d’une grande latitude dans la rédaction d’un contrat de bail commercial.

Si vous êtes un locataire, la prudence est de mise. Il est primordial de bien lire les clauses et les définitions contenues au contrat de bail commercial afin de vous assurer de bien comprendre et cerner vos droits et obligations. La signature d’un contrat de bail commercial peut avoir son lot de conséquences et il n’est pas toujours possible d’en annuler les effets sans contrepartie monétaire des plus salées.